Certificado energético. Lo que debes saber si quieres alquilar o vender tu propiedad.

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En los últimos años, los cambios en la normativa europea en materia de eficiencia energética de los edificios ha obligado a España a modificar la legislación para adecuarse a dicha normativa. En consecuencia, el 5 de abril de 2013 el Consejo de Ministros aprueba el Real Decreto 235/2013, para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, siendo voluntaria su aplicación hasta el 1 de junio de 2013, fecha a partir de la cual ya ha sido obligatorio contar con dicho certificado en los contratos de arrendamiento o compraventa de un inmueble para las viviendas construidas antes de 2007 (con algunas excepciones).

Han pasado ya unos siete meses desde la entrada en vigor de la obligatoriedad de este certificado y aún hay muchos propietarios que no conocen bien el procedimiento y no se han adaptado a la legislación en materia energética.

Certificación eficiencia energética¿Qué es el certificado energético?

En líneas generales, como veremos desarrollado en párrafos posteriores, este certificado es un documento que incluye por un lado la calificación de la eficiencia energética de un inmueble, y por otro, el consumo del mismo, además de diversa información sobre el procedimiento, descripción de las características energéticas y recomendaciones de mejora viables.

¿Qué estudia el técnico a la hora de realizar la certificación energética?

El técnico especialista elegido calculará el consumo anual de energía que se necesita en el inmueble para satisfacer la demanda energética del mismo bajo unas condiciones normales de habitabilidad.

Además estudiará diferentes aspectos estructurales de la vivienda con el fin de emitir un informe afinado al máximo; así tendrá en cuenta:

  • Los factores climáticos que afectan a la vivienda.
  • La antigüedad de construcción.
  • La superficie y la altura de la propiedad.
  • Las estancias habitables y las no habitables (para estudiar las condiciones térmicas necesarias en cada momento).
  • Las características de las paredes y su posibilidad de transpirar el calor y la superficie de la fachada.
  • Los retranqueos, la existencia de toldos y otros dispositivos de protección solar, los cristales de las ventanas (simples, dobles…), etc.
  • Y el tipo de instalación de agua caliente, calefacción, refrigeración, todo ello, con el fin de estudiar los datos de emisión de gases contaminantes a la atmósfera, entre otros.

El técnico, además de extender en el certificado cuál es la calificación energética del inmueble, debe incluir otro tipo de información sobre las características del mismo, así como las recomendaciones necesarias para la mejora en la eficiencia energética.

Etiqueta de eficiencia energética.

Una vez terminado el procedimiento, se hará entrega al propietario de su etiqueta de eficiencia energética, que acreditará la legalidad del mismo.

etiqueta valoración certificado energético

Todo lo relativo a la etiqueta de eficiencia energética, se encuentra también recogido en el Registro general y será nuestra garante legal. Se debe incluir en todos los documentos que el propietario utilice bien para arrendamiento, bien para compraventa de su inmueble y no solo en el contrato final, sino también en todas aquellas ofertas y promociones que del mismo se realice.

Aspectos relevantes del Real Decreto que debes conocer.

  1. Toda vivienda que se ponga en venta o alquiler a partir del 1 de junio de 2013 y que haya sido construida antes del año 2007, debe contar con el pertinente certificado energético de forma obligatoria.
  2. El Certificado energético tendrá una validez de 10 años.
  3. Su precio puede variar. Oficialmente se establece entre unos 250 y 300 euros, pero teniendo en cuenta la oferta y demanda y las dimensiones de la vivienda, se pueden encontrar precios más bajos en el mercado que cuentan con todas las garantías técnicas y legales.
  4. Cada Comunidad Autónoma será la encargada de velar por el cumplimiento del Decreto y debe contar con un registro oficial donde se inscriben todas las certificaciones que le corresponden.
  5. Si se publicita en una Inmobiliaria o página Web una propiedad para alquiler o venta, esta oferta debe ir acompañada de la pertinente etiqueta de eficiencia energética. En caso de no cumplir con la legislación vigente, la responsabilidad recae sobre el propietario y en ningún caso sobre la Inmobiliaria o medio digital o en papel que soporte la publicación, aunque sí es recomendable que estos últimos informen a sus clientes de forma clara y visible sobre la necesidad de llevar a cabo este procedimiento.
  6. No solo debe contar con la etiqueta de eficiencia energética, sino que también será motivo de sanción el hecho de que la misma no se ajuste a la ley, no cumpla los requisitos del Real Decreto o lleve a error al usuario.
  7. La Ley entiende como responsable de esto a los promotores, en caso de que se trate de una vivienda nueva, y a los propietarios en caso del alquiler o venta de vivienda usada, quedando exentos, como decíamos, los portales publicitarios y las Inmobiliarias.
  8. La idea es que el inquilino en potencia pueda conocer el estado energético de la vivienda y descartar aquellas que se encuentren en peor estado, prevaleciendo el alquiler de edificios que cumplan con unas buenas condiciones energéticas. Con esto, se intenta solucionar un problema planteado por el Ministerio de Fomento, según el cual el 17% de toda la energía que se consume en España se hace en las viviendas particulares. La idea es que a partir del 2020 todas las viviendas construidas en nuestro País tengan un consumo próximo al 0%.
  9. Se prevé una excepción para las viviendas que sean alquiladas durante un periodo inferior a cuatro meses al año. Estas casas no tendrán que presentar el certificado energético. Como ejemplo, podemos citar las viviendas de vacaciones que cumplan el requisito de cuatro meses de arrendamiento. Además estarán excentos los edificios y monumentos protegidos oficialmente, los lugares de culto religioso, las construcciones provisionales, las partes no residenciales de edificios industriales, de la defensa y agrícolas y los inmuebles con menos de 50 m2 útiles.
  10. Los edificios de las Administraciones Públicas que tengan unas determinadas características estarán obligados también a contar con el certificado energético y deben mostrar su correspondiente etiqueta de eficiencia energética para que los usuarios conozcan su nivel de calificación.
  11. La falta de certificado energético no será motivo para que los notarios invaliden un contrato de compraventa o arrendamiento, aunque sí podrán informar a ambas partes de la ausencia y necesidad del mismo.
  12. ¡Cuidado!, porque la persona interesada en alquilar o vender su propiedad podrá denunciarle si no cuenta con el certificado.
  13. Si su Comunidad Autónoma aún no cuenta con el organismo público habilitado para el registro de los certificados energéticos, solo es necesario que tenga expedido dicho documento por parte de un Técnico.

Pasos a seguir para obtener el certificado energético:

  • Primero: Debe contactar con un técnico habilitado para tal fin. Puedes consultar los listados en Colegios oficiales para evitar estafas.
  • Segundo: busque toda la información referente a facturas de energía, reformas del inmueble, etc., para poder presentarla al Técnico y que este pueda ir recopilando datos objetivos.
  • Tercero: el técnico visitará la vivienda y observará todos los aspectos necesarios para su informe y valoración posterior en forma de certificado energético a través de modelos oficiales que el Ministerio de Industria pone a su alcance.
  • Cuarto: una vez que tenga en su poder dicho certificado, debe llevar una copia al registro de su Comunidad (puede ser presentada también por el técnico que ha realizado el certificado y la copia debe ir firmada por el mismo). Una vez realizado, se le hará entrega del número de registro y si es posible (según la Comunidad en la que vivimos) de la etiqueta de eficiencia energética, para que con estos pueda comenzar el proceso de arrendamiento o compraventa de su inmueble. Recuerde que ni siquiera podremos publicitarlo hasta este momento.

¿Cuáles son las sanciones en materia de certificados energéticos?

En materia de sanciones, los promotores y propietarios en cada caso serán los objetivos de las posibles multas que se impongan, aunque si analizamos lo sucedido en el resto de Europa, en los meses posteriores a la entrada en vigor de la ley han sido muy pocas las sanciones impuestas. En líneas generales podemos nombrar tres tipos de sanciones en las que las cuantían van desde los 300 hasta los 6000 euros.

  • Leve: si ponemos publicidad para vender o alquilar nuestra vivienda sin hacer mención a la calificación energética de la misma, o con la información mínima, no renovamos o actualizamos nuestro certificados, etc.
  • Grave: el incumplimiento de la metodología de cálculo del procedimiento básico para la certificación, no registrar nuestro certificado en el organismo pertinente de nuestra Comunidad Autónoma, mostrar una etiqueta falsa o formalizar el contrato ya sea de arrendamiento o compraventa sin contar con el certificado energético legal vigente y en orden.
  • Muy grave: si mostramos información falsa, ya sea relativa a la expedición o registro del certificado o si mostramos un certificado que no esté registrado, etc.

De todas formas aún es pronto para que esto pueda llevarse plenamente a cabo, pues la mayor parte de autonomías no cuenta aún con el cuerpo de Inspectores necesarios para vigilar el absoluto cumplimiento de la Ley, además, podemos imaginar que se está dando a la población un margen mayor de tiempo para ir adaptándose a esta nueva legislación.

Factores que influyen positiva o negativamente en la calificación energética.

Por el momento, la mayoría de las viviendas que se han certificado, cuentan con una calificación baja (e, f, g). No obtante, se han conseguido algunas calificaciones del tipo “a”, que es la máxima calificación. Si usted está pensando en realizar alguna mejora en su propiedad antes de enfrentarse a su calificación (tenga en cuenta que siempre conseguirá el certificado, con mejor o peor “nota”) a continuación hacemos un listado con algunas ideas interesantes:

  • Las ventanas deben ser herméticas y que aíslen bien del frío y el calor. Lo mismo debe suceder con los muros y paredes, que deben utilizar materiales eficientes para aislar al máximo del exterior.
  • En caso de tener caldera en casa, debemos procurar que no emitan demasiado co2 a la atmósfera.
  • Los aparatos eléctricos deben ser de bajo consumo.
  • Utilizar iluminación de bajo consumo, preferiblemente tipo LED.
  • Una correcta orientación de la vivienda, que permita aprovechar al máximo las condiciones naturales para acondicionar el interior.