Contratos de alquiler. Puntos clave que debe contener

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Los problemas entre arrendadores y arrendatarios de una vivienda son algo que viene de lejos, pues desde siempre han existido conflictos que solucionar entre ambas partes, y en muchas ocasiones, dichos conflictos, han venido producidos por realizar un mal contrato entre las partes.

La ley, el contrato y el día a día

En muchas ocasiones, se dice que es la ley el origen de los conflictos entre las partes, que la ley protege demasiado a una parte (normalmente al inquilino) y que deja sumamente desprotegido al propietario, y por lo general (a pesar de los esfuerzos legislativos para revertir esa situación), así es. Pero también lo es que muchos conflictos podrían quedar más fácilmente solucionados si al realizar el alquiler de un piso las partes plasmasen adecuadamente todo lo concerniente y, sobre todo, si pusiesen cuidado y atención en comprender y cumplir todo lo que firma.Aspectos que debe contener un contrato de alquiler

Dicho de otro modo, la culpa es de la ley, o mejor dicho no de la ley, sino de quien debe hacer cumplir la ley que no actúa -por saturación o por cualquier otra causa- con la debida celeridad cuando, por ejemplo, un inquilino no paga sus mensualidades y tarda meses y meses en ser desahuciado causando los graves perjuicios que ello causa en el propietario de la vivienda, pero no es culpa de la ley cuando las partes se enzarzan en conflictos del día a día que más tienen que ver con la interpretación de los derechos y de las obligaciones, que no de otra cosa.

Imponderables e interpretaciones

En otras palabras, imponderables que no se podrán prever ni plasmar en un contrato como que el cliente se niegue a pagar o que el propietario se niegue a arreglar la vivienda cuando le corresponda nos los encontraremos siempre, y eso la ley lo puede regular, pero no lo puede evitar, pero que no se produzcan conflictos por problemas de interpretación eso sí que puede si bien puede que no evitarse por completo, como mínimo sí que puede minimizarse.

Y ¿qué puede hacerse para que dentro del marco legal de un contrato de arrendamiento de vivienda urbana resulten minimizados los riesgos derivados de una diferente interpretación de los conceptos que el mismo contiene? La receta es fácil: realizar contratos de arrendamiento detallados, y sobre todo personalizados. Veamos.

Se tiene por costumbre en el mundo de los contratos de alquiler coger plantillas, contratos estándar, poner los datos de cada parte y firmarlos. Craso error realizado así tal cual, y craso error del cual son responsables todas las partes: el profesional (si existe) que realiza el contrato por utilizar plantillas “precocinadas” para ahorrarse tiempo en el trabajo de elaborar el contrato y responsables el arrendador y el arrendatario por aceptar contratos estándar tipo plantilla.

Entonces, ¿lo anterior quiere decir que los contratos de arrendamiento de una vivienda no pueden ser plasmados mediante una plantilla preexistente? No, lo anterior no quiere decir que no pueda ser, pues la ley no impone ninguna obligación de forma al respecto, es más, incluso un contrato verbal podría resultar técnicamente válido, pero que no pueda ser no significa que no deba ser. Ahora bien, incluso en el aspecto de si debe o no debe ser, cabría establecer un matiz: el problema no es si se utiliza una plantilla contractual o no, el problema es que luego esa plantilla no se personalice a las necesidades de las partes, y el problema también es que las partes no comprendan nítidamente todo lo establecido en el contrato.

Dicho de otro modo lo anterior, no se debe demonizar la plantilla, el contrato estándar, pues puede que en general la mayoría de datos, condiciones y demás que el contrato contiene sean válidas para cualquier alquiler, en realidad así es, lo que sucede es que si existen, debería ponerse especial cuidado en modificar, personalizar, incorporar, quitar todo aquello que no se adapte exactamente a los firmantes, y lamentablemente eso no siempre es así. Del mismo modo que lamentablemente no siempre las partes saben comprender adecuadamente aquello que firman, y eso lleva a conflictos posteriores, por ello es muy importante detallarlo todo, y asegurarse que las partes comprenden lo detallado.

Aspectos clarísimos a remarcar son obviamente la renta a satisfacer, la periodicidad de la misma y los plazos de pago de cada periodo, así como la forma y el método de pago que se establece para efectuar el pago de la renta. Otros aspectos muy conflictivos que se deben detallar muy bien en los contratos de arrendamiento son las actualizaciones (subidas anuales de la renta) de lo que se paga por el alquiler si es que estas se van a realizar, la duración del contrato y quién sufraga los costes de los servicios básicos (agua, gas, teléfono, etc.). Por supuesto también debe detallarse quién será el responsable del pago de los tributos que correspondan en la vivienda (impuestos de basuras, etc., etc.), así como quién correrá a cargo de los gastos de la comunidad.

Por supuesto, la potestad o no de tener animales domésticos en la vivienda, la facultad de poder trabajar desde la vivienda o de no hacerlo y en caso afirmativo de los límites de la actividad, así como otros elementos clave, como por ejemplo –entre otros muchos- aquellos que tendrán que ver con las consecuencias del incumplimiento de cualquier obligación y mucho más es lo que debe ponerse especial cuidado en la redacción de cualquier contrato de arrendamiento de vivienda que queramos que no nos dé conflictos posteriores.

Tal y como se decía al principio, el conflicto y el riesgo cero no existe, del mismo modo que no existe contrato en la faz de la tierra capaz de punto por punto exponer todos, uno y cada uno de los detalles que se podrían dar, pues las variables son tan y tan grandes que sería imposible incorporarlo todo en un contrato. Ahora bien, tal y como se ha visto también, lo que sí que resulta posible es condensar todo en un contrato para que este tenga la mejor robustez posible de cara de minimizar al mínimo los riesgos y de marcar un adecuado tablero contractual que ligue adecuadamente a las partes.