Sobre los derechos y obligaciones en la LAU: conservación de la vivienda

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El arrendamiento de viviendas es una modalidad en auge, y que tiene todos los visos de recuperar el esplendor que en nuestra misma sociedad tuvo hace muchos años y que tiene en países de nuestro entorno. Por ello y delante la importancia que está adquiriendo en el mercado el arrendamiento de viviendas es importante conocer lo que dice la ley vigente al respecto.

Seguro que muchas de las personas que lean esté artículo sabrán o habrán escuchado hablar de la reforma de la LAU (La Ley de Arrendamientos Urbanos) para adaptarla a los tiempos actuales y fomentar el mercado de alquiler (según el objetivo declarado del gobierno impulsor de la reforma), y seguro que muchas de ellas han escuchado hablar de medidas mediáticas como son las mayores facilidades para el desahucio por impago, de la reducción de 5 a 3 años para la prórroga inicial obligatoria del primer contrato, etc., pero seguro que pocas se han adentrado en las entrañas de la ley, en las entrañas fuera de los focos de esos titulares mediáticos. Hoy aquí vamos a adentrarnos en algunos de esos apartados no tan conocidos y también muy importantes, vamos a adentrarnos en los derechos y obligaciones de las partes que establece la LAU (todo ello se encuentra establecido a partir del artículo 21 de la misma), concretamente lo que concierne a la conservación de la vivienda.

Conservación de la vivienda

Lo relacionado con la conservación de la vivienda es lo primero que establece la LAU en relación a los derechos y obligaciones de las partes durante el arrendamiento. Y en relación a la misma, la ley por ejemplo nos determina por ejemplo en su artículo 21.1 que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Otro punto vital en este aspecto es el que se establece en el punto segundo del mismo artículo 21, pues en el mismo se establece que “cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda”. Si bien el mismo también nos indica que “si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado”.

LAU. Arrendamiento de viviendasPequeña reparación o reforma

Uno de los aspectos más delicados en relación a la conservación de la vivienda que genera mayor controversia y donde conviene detenerse a analizar es lo que dicta el artículo 21.4 de la LAU. El mismo nos dice que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario” y como se decía este simple dictado es una fuente innumerable de conflictos entre arrendatarios y arrendadores.

Y ¿cuál es el motivo de que sea un nido de conflicto lo expresado en el párrafo anterior? Pues porque en muchas ocasiones existe conflicto en lo que es una “pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario” de lo que es una reforma u obra más importante. Todas las partes pueden intentar tirar para su lado y es común que cada una lo interprete a su manera. Para resolver este asunto, lo mejor es plantearlo de la siguiente manera: consideraremos pequeñas reformas aquellas reparaciones de cosas que con el uso común se desgasten o estropeen (el típico caso de la caldera que después de años se estropea, la cisterna del WC, etc.) por contra elementos más estructurales los consideraremos obras o reformas de mayor calado.

Y aún y así la cosa no siempre resulta clara, pues si por ejemplo la caldera se estropea y la cambiamos, parece quedar claro que es una pequeña reparación (máxime si por ejemplo somos inquilinos y llevamos tiempo disfrutando de la misma, es decir, no si acabamos de llegar al piso y la misma se estropea donde ya podríamos encontrar un punto de fricción y de duda razonable sobre quién es el responsable de pagarlo) pero no siempre es así, pues será así si ponemos una caldera similar que sustituya a la original, pero ¿qué sucede cuando en el mercado ya no existe una similar y hay que poner una no tan sólo más moderna sino por ejemplo de mucha mejor calidad pues el estilo de la anterior ha quedado obsoleto o prohibido?

Pues decir que a lo anterior sucede que por una parte nos encontramos con que evidentemente se ha reparado algo que se ha estropeado por el uso y es una pequeña reparación, pero por otra se ha incorporado algo notablemente mejor que ha mejorado la vivienda y que va más allá de la mera reparación de la pieza estropeada. ¿La solución a estos casos? Lo ideal un acuerdo entre las partes (pagar la mitad cada uno, etc., etc.).

En estos casos contractuales, tanto si eres arrendador, como arrendatario, lo ideal es solucionar todos los conflictos de forma amistosa, cuidando mucho las palabras y con una actitud lo más flexible posible, porque en caso de litigios, todos tenemos mucho que perder.