Todo sobre la fianza en los arrendamientos de vivienda

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Cuando vamos a realizar el alquiler de una vivienda una de las dudas que más nos pueden surgir es que tipo de fianza deberemos satisfacer, por ello aquí en este artículo vamos a intentar poner un poco de luz sobre este tema a veces controvertido.

Existen infinidad de comentarios en la red y de leyendas urbanas que dicen una u otra cosa, que incluso dicen cosas sin fundamento y que prestan un mal servicio a la gente y un mal favor les hacen diciendo cosas que no son o no sabiendo como son. Además si a todo ello le sumamos que venimos de una época hace unos años donde cada uno pedía lo que quería y había mercado para ello y se pedían fianzas desorbitadas y además si vemos que la ley recientemente ha actualizado alguno de estos puntos la confusión puede ser máxima. Por ello expongamos claramente lo que dice la ley.

La fianza en la LAU

A continuación vamos a analizar detalladamente y punto por punto lo que nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre la fianza en los arrendamientos. Esto es de vital importancia para eliminar dudas, leyendas urbanas e información inexactas al respecto.

Por una parte diremos que lo concerniente con la fianza en los arrendamientos lo encontramos establecido en el artículo 36 de la LAU a lo largo de todos sus apartados, y es en cada uno de ellos donde se desarrolla este aspecto tan importante de los arrendamientos, obviamente además de otras leyes que directa o indirectamente le puedan o le pudieran resultar de aplicación.

Para empezar decir que según establece el artículo 36.1 “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda“. Este punto nos indica y establece el marco base con el que se sustentarán las fianzas: queda establecido como obligatorio un mes de fianza en metálico (para el caso que aquí nos ocupa de vivienda, no para otros usos que entonces serían dos meses).

Continuaremos exponiendo y analizando lo que dice la LAU sobre la fianza en su artículo 36.2, en el mismo la misma nos dice que “durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga“. Dicho de otro modo también durante los tres primeros años de alquiler (los obligatorios de prorrogarse con la ley vigente) la fianza será la misma, es decir la que se da al entrar a la vivienda, a partir del tercero y en cada prorroga de la fianza se podrá exigir que la misma suba o baje para ajustarla a si se paga más o menos renta. Es muy importante destacar el factor de “se podrá” exigir, pues si bien como hemos visto al principio en el art. 36.1 la satisfacción mínima de un mes de fianza para el caso de las viviendas es obligatoria (dos meses para otros usos), en el caso de las actualizaciones de la fianza no es imperativa sino facultativa, es decir, se podrá exigir, pero por lo que se desprende del tenor de la ley no será obligatorio exigir.

Para los supuestos específicos donde “el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza” (art. 36.3 LAU).

Fin del arriendo y fianza adicional

Hasta este punto hemos visto la fianza que se debe satisfacer, ahora veremos cómo se debe retornar al arrendatario, es decir, al inquilino su fianza al finalizar el arriendo si excede más de un mes desde el fin del arriendo. Así la LAU se refiere a ello en el artículo 36.4 estableciendo que “el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución“. Como podemos ver la ley no dice que se deba retornar la fianza integra por obligación pues habrá supuestos que no aplicará (si como inquilinos hemos causado daños, etc., etc.) en estos casos la cantidad a retornar, si aplica, será el saldo resultante de la fianza menos lo que no nos deban retornar. Lo que la ley si dice es el interés “de demora” que aplicará si no se retorna el saldo que resulte en ese tiempo mencionado).

Y finalmente, indicar un punto importantísimo. La LAU en su artículo 36.5 establece que “las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico“. Con esto la ley nos dice que lo establecido en el artículo 36.1 de la LAU (uno o dos meses de fianza según el uso) es el mínimo obligatorio legalmente a aplicar, pero a partir de ahí las partes podrán pactar cualquier fianza adicional a ella que crean conveniente, es decir, el propietario podrá exigir la fianza que desee para arrendar su vivienda.